リードプラン売買部 | 日記 | 新築一戸建て建売住宅のメリットとデメリット

建売住宅のメリットとデメリットの話

今回は質問や関心の高い建売一戸建て住宅のメリット・デメリットについて
数多くの案件をこなしてきた体験から「こんな点がメリットでこんな部分が
デメリット」かと思える私なりの考えを書いてみたいと思います。

新築一戸建て建売住宅をお考えのお客様は是非参考にしてください。   



 
【メリット】

①土地を購入して注文住宅を立てる場合に比べて総額で約２割から３割安く済む。

　購入する地域・場所によって、また、完成後の売却状況等により更に安く
　購入できる場合もあります。（要するに物件によりけりということです。）
　何故安く供給できるのか？ザックリ言えば、土地の仕入れ値と、建築部材や
　設備の大量発注による単価削減、工期短縮による人件費・金利負担の削減
　などに、低価格供給を可能とする秘訣があるんです。
　建売住宅最大の魅力ってやはりこの「価格｝ですね。　

②土地探しの手間が省ける上、比較的に良い立地になる場合が多い。 　

　土地探しって、実際にやってみると実感できますが、とても大変です。
　「一戸建てを建てたいんだけどこんな土地ないですか？」・・よく聞かれます。
　はっきり言ってそんな都合よくある訳ないんです。（特に価格面ですね）
　そんな良い土地があれば不動産業者は自分で買って高く売ること考えますよ。
　そしてその土地を建売業者さんに買ってもらうんです。
　建売業者さんには不動産業者からたくさんの土地情報が集まるようになっています。
　条件の良い立地の建売が出てくるのもこれに起因しているのです。　

多棟数（例えば１０棟程度）現場なら周りの家々も同時に綺麗に整備される。

 　周りが昭和４０年代の古い建物ばかりの街並みにポツンと１軒だけ新築物件。
　最近は建て替えなどが進みそれほどの違和感がなくなってきてはいますが、
　それでも多棟数の建築現場のほうが格段綺麗ですよね。同時期に同じ企画の
　建物が建て揃う効果といえるでしょう。住む人たちも若い子育て世代の人たちが
　集まる傾向ですので、そのほうが良いと思う方なら多棟数現場はおすすめです。

④出来上がりを買うので工務店との打ち合わせに取られる時間を大幅に省略できる。 　

「こだわりの家を・・」とお考えなら、プレゼン・プランニング・設計打ち合わせ
　現場打ち合わせ・地鎮祭等など、工事が着工すれば何度も何度も現場に赴き状況
　確認など数十回に及ぶであろうし、打ち合わせもなんのその・・かと思います。
　でも、これって住宅に対して相応のこだわりのある方に向いています。
　夫婦ともどもいつも忙しくて中々時間が裂けないなんてお客様や、「そんなの
　面倒でとてもとても・・新築なら皆綺麗だし。」なんてお客さまには返って
　煩わしくなると思います。　

⑤土地・建物の一括購入なので面倒な住宅ローンや登記の手続きも１回で済む。

　正にタイトルどおりです。不動産業者レベルに住宅ローンや登記の手続きを
　知って購入する必要はありませんが、よく理解していれば安心感も高まります。
　ですが、書類を集める手間や金消契約書や登記原因証明情報や代理権限証書
（委任状）などに記入するなど面倒な手続きが１回で済みます。    


  
【デメリット】

①建築工程が把握できないので重要な箇所の欠陥や手抜き工事が心配。

 　確かに出来上がりを購入するということですので隠れてしまっている部分が
　とても気になります。地盤・土台・基礎工法部分や柱・梁・筋交いが適切に
　配置、企画にあった金具でしっかり固定されているか、断熱材の施工など
　ちゃんとできているのかなどなど心配の種が沢山あるのは、建売・注文を
　問わず住宅のトラブルとして山積されている問題点です。
　注文住宅はプランニングの段階から施主が参加しますので請け負う側も
　緊張感を持たざるを得ません。≒施工ミスや手抜きが少なくなる。
　まあ、絶対的にとはいえませんが間違ってはいないと考えます。

　建売住宅はこの当たりがどうなのかという大変大きなそして重要な問題かと
　思います。年間１０００棟以上を手がける大きな会社なんだら安心だとか
　言えないのが現状であるのは、Ｑ＆Ａサイトに取りざたされる建売住宅への
　酷評なんかからも分かります。ただ素人の人もかなり書いているのであまり
　鵜呑みに捉えられないかなというところが正直な気持ちですが。
　歯がゆいのですが、安心できる建売住宅かそうでないのかは、結局その現場を
　担当する監督さん職人さんの技量と気質（姿勢）まかせの部分が多いという
　ことも事実で、どの現場を見てもまず最初に頭をよぎります。
　２０年～３０年前の建売住宅も販売して内容の粗悪さはよく知っていますが、
　現代の建売住宅は基礎工法や使用資材、設備など目覚しい進歩でよくなって
　きているのも事実です。ですが最終的には人の手が頼りなんですね。

　建売購入をお考えのお客様には見学時是非見ていただきたいポイントがあります。

　①建築現場の整理整頓がちゃんと行われているかどうか
　②完成建物の微細なキズを含めた損傷箇所がトータルでどのぐらいの数になるか
　ちょっとした目配りだけでいろいろなことが分かったりします。


　※この分野について、この先の話は私大竹に是非ご相談下さい。
　
　どうすれば安心して買える建売住宅を選ぶことができるのか？その秘訣を
　丁寧にお話させていただきます。品確法についてや、瑕疵担保責任法について
　の知識も伝授いたします。　
　
　
②着工前に売買契約しても間取り・仕様変更が一切できない。

 　一括発注・工期短縮するため、一切の変更は認められません。クロスの色や
　フローリングの色など同一企画品のカラー変更さえ認められていません。
　たとえこれから上棟する物件であっても受け付けてくれません。
　以前契約したお客様で、売主の担当者の説明から、小さな箇所の変更ですが
　これを期待され、あとからできないとの話に、ヘソを曲げられて
　けっこう大変な思いをしたことがあります。
　これって不満に思うお客様が多いんですが、すべて追加工事（別料金）です。　
　
③皆同じような外観・内装で個性がない。設備もいまいち。

 　住宅に個性を求めるなら、本格的注文住宅以外にはありません。
　ローコスト注文住宅でもおそらくは、ほぼ企画住宅の域を脱しませんので
　程度の差こそあれ、個性を生かした住宅は望めないと考えます。
　本格的注文建築なら、設備も選び放題です。価格も凄いですが。
　あるメーカーのシステムキッチン４３０万円とか（笑）
　ローコスト注文住宅は設備は建売よりほんのちょっといいぐらいですが
　低価格で抑えるのが目的ですので選択の幅は少なく、それ以外を
　欲する場合、付帯設備費としてグンと価格がＵＰします。
　売主によりますが、建売住宅の場合一般的に網戸・各室照明器具・
　カーテンレールなどは別途お客様が負担になります。
　
④アフターサービスの対応がいまいち。
　
　確かに、「親身に対応してくれる」という感覚ではないと思います。
　購入直後、売主が中々対応してくれないと不満のお客様から連絡があり
　売主に連絡したところ、「あの客はあっち直せのこっち直せの、
　うるさくてたまらないから、オタクで客を抑えてくれ」って捨て台詞で
　電話切られた経験があります。
　珍しいケースだと思いますが売主の担当者の人柄に大きく起因するところ
　かと思います。やっぱり人がやることなんですね。（困）
　多くの場合はきちんと対応しているようですが、言ってもなかなか来て
　くれなかったりなんてのもけっこう多いのは事実です。
　どんどん建ててどんどん売るという会社の姿勢自体がアフター面で
　問われ続けているんです。　

⑤土地・建物の価格が分かりにくい。

 　土地・建物を一括購入するので表示価格からその内訳が分かりにくいのは
　その通りです。そもそも、土地の仕入れ値も一般のお客様が買う場合に比べ
　安く仕入れています。建物は９０㎡前後の２階建て３～４ＬＤＫの間取りで
　土間コンクリート、スチールフェンス工事を含み大体８００万～８５０万円
　程度と聞いています。材料の大量発注による単価削減、徹底した工期短縮に
　よる人件費や金利負担の削減により建築費を大幅に削減しています。
　町の工務店サンなどに同規模同程度の家を建てて貰う場合１４００万円前後
　はするはずです。
　余談ですが、
　最近は、ローコスト注文住宅など、坪３０万円位での請負を謳い文句にする
　住宅メーカーなどもありますが、？？？ですね。実際にそんな価格無理ですね。
　結局坪当たり最低４５～５０万円位かかります。
　だいたい仕様など何も決まっていない、しかも注文建築なのに坪単価が算出
　できること自体首を傾げてしまいます。 






    編集後記

一度書き出すと止まらなくなる大竹です。
今回もズルズルと長い話にしてしまいました。読みづらさもあったと思いますが
お許し下さい。途中で端折った部分もありますが、是非参考にしてください。